Mietrechtsgesetz: Das ist neu!

[00:00:04] Speaker A: Wie war das? Der kurze Erklärpodcast der Arbeiterkammer. Unsere heutige Episode richtet sich an Mieterinnen und Mieter. Es geht nämlich um die neuen Regelungen im Mietrecht, die seit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten sind. Was man da beachten muss, das bespreche ich heute mit AK Konsumentenschutzexperte Markus Simon. Marco hallo, danke, dass du hier bist. [00:00:30] Speaker B: Hallo, sehr gerne. [00:00:31] Speaker A: Du gibst uns heute einen Überblick. Danke fürs Zeitnehmen. Was hat sich denn mit den neuen Regelungen grundlegend verändert? [00:00:39] Speaker B: Ja, also der Gesetzgeber hat jetzt zwei neue Gesetze auf den Weg gebracht, die mit 1. Jänner 2026 eben in Kraft getreten sind. Das eine ist das zivilrechtliche Indexierungsanpassungsgesetz, mit dem Klauseln in Mietverträgen klarer gestellt werden. Und das andere, viel relevantere und in der Praxis wohl häufiger benutzte ist das Mietenwertsicherungsgesetz. Mit dem wird jetzt nicht nur so wie in der Vergangenheit ein Deckel eingeführt bei Altbau Mietverträgen, die gesetzlich geregelt sind, sondern es wird auch sogar erstmals in die sogenannten freien Mieten eingegriffen. Und da soll eben eine Begrenzung der Erhöhungen von Mieten, die durch Wertsicherungsklauseln entstehen können, geregelt werden. [00:01:27] Speaker A: Was ist denn eine Wertsicherungsklausel? [00:01:30] Speaker B: Eine Wertsicherungsklausel findet man grundsätzlich so gut wie jeden Mietvertrag. Damit soll ganz einfach das Entgelt wertgesichert werden. Das heißt, die Miete, die ich als Mieter bezahle, darf entsprechend der Inflation steigen, damit der Vermieter sozusagen keinen Realverlust hat. [00:01:51] Speaker A: Ja, und diese neuen Regelungen, die ab heuer gelten, für welche Mietverhältnisse sind die gültig und für welche nicht? Gibt es da Unterschiede? [00:02:01] Speaker B: Wie bereits erwähnt, es ist eben nicht nur beim Altbaumietverträgen im sogenannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, sondern auch im Teilanwendungsbereich dieses neue Gesetz anwendbar. Und das ist wirklich etwas Neues. [00:02:16] Speaker A: Was bedeutet dann voll und teilweise am [00:02:20] Speaker B: Vollanwendungsbereich, wie gesagt, das ist mit rechtlichem Sinne, spricht man von sogenannten alten Altbauverträgen. Das ist aber eigentlich schon wirklich sehr, sehr alt. Nämlich wenn die Gebäude vor 1953 errichtet worden sind. [00:02:33] Speaker A: Da gibt es die Grenze ganz genau. [00:02:36] Speaker B: Und der Teilanwendungsbereich ist der sogenannte Neubau, wobei man im Teilanwendungsbereich grundsätzlich auch nur Wohnungen drinnen hat, die in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen gelegen sind. [00:02:51] Speaker A: Gibt es da eigentlich Wohnungen, die ausgenommen sind bzw. Auch Beispiele für Wohnungen, die da typischerweise betroffen sind. [00:03:00] Speaker B: Typischerweise betroffen sind natürlich Wohnungen im mehrgeschossigen Wohnbau, je nach Alter des Gebäudes eben Neubau oder Altbau, aber jedenfalls im Voll und im Teilanwendungsbereich. Eine Ausnahme des Mietrechtsgesetzes gilt eben unter anderem für Ein und Zweifamilienhäuser, aber auch für Genossenschaftswohnungen. Für die gelten jetzt diese Regelungen hier auch nicht und auch für Dienstwohnungen. [00:03:25] Speaker A: Eine ganz wichtige Frage zum Wie oft darf die Miete denn künftig steigen und gibt es dafür auch einen festen Zeitpunkt im Jahr, wo das passieren kann? [00:03:36] Speaker B: Da kann es jetzt etwas kompliziert werden mit der neuen Regelung. Man muss sich nämlich jetzt zwei Sachen in Zukunft anschauen. Einerseits die vertragliche Wertsicherungsklausel. Wann darf hier die Mieterhöhung stattfinden? Das ist entweder festgelegt, in welchem Monat das stattfinden darf, oder es muss ein gewisser Schwellenwert überschritten werden. Das bedeutet, dass der Verbraucher Preisindex, der im Prinzip die Inflation abbildet, um einen gewissen Prozentsatz steigt. Und dann gibt es aber eben die neue gesetzliche Begrenzung, die bedeutet, dass ich immer nur am 1. April jeden Jahres die Miete erhöhen darf und eben auch mit einer Deckelung, was den Prozentsatz betrifft und die Inflation. [00:04:16] Speaker A: Wie wirkt sich die auf Mietsteigerungen aus und was bedeutet das dann eben konkret für die Mieterinnen und Mieter? [00:04:23] Speaker B: Da müssen wir jetzt wieder differenzieren zwischen dem Altbau und dem Neubau. Altbau ist gleich Vollanwendungsbereich. Hier habe ich in den letzten Jahren schon eine generelle Aussetzung der gesetzlichen Erhöhung gehabt. Da hat auch für die kommenden beiden Jahre, also 2026 und 2027 der Gesetzgeber einen Deckel eingeführt mit einer maximalen Erhöhung von ein Prozent mit 1.4.2026 und von zwei Prozent mit 1.04.2027 beim Neubau und auch beim Altbau. Dann ab Jahr 2028 gilt bei einer Jahresinflation von über 3 Prozent werden jene Anteile der Inflation, die drei Prozent übersteigen, nur zur Hälfte berücksichtigt. Wenn ich das kurz mit einem Beispiel veranschaulichen darf, wäre jetzt zum Beispiel die Jahresinflation 3,8 Prozent, darf ich die 3 Prozent voll anrechnen, die 3 Prozent übersteigenden 0,8 Prozent allerdings nur zur Hälfte, sodass sich insgesamt eine mieterhöhung um 3,4 prozent [00:05:23] Speaker A: er das bedeutet also für mich als Mieterin, dass mir der Vermieter die volle Inflation nicht weitergeben kann, je nachdem wie [00:05:32] Speaker B: hoch die Inflation ist. Ist die Inflation eines Jahres unter drei Prozent, darf er schon die ganze Inflation weitergeben. Übersteigt sie aber eben drei Prozent, dann darf der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt werden. [00:05:44] Speaker A: Wie kann ich als Mieterin prüfen, ob eine angekündigte Mieterhöhung rechtlich zulässig ist? [00:05:52] Speaker B: Das kommt jetzt darauf an, ob ich als Mieter sehr interessiert daran bin, mich in diese Thematik einzulesen. Sie ist zugegebenermaßen wirklich kompliziert und es wird wahrscheinlich auch zu vielen Streitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden, führen. Aber wenn man es wirklich genau überprüfen haben möchte, dann raten wir dazu, uns den Mietvertrag zu schicken, damit wir das überprüfen können und dann eben eine entsprechende Rückmeldung geben können. [00:06:21] Speaker A: Gibt es noch weitere Unterlagen, die wichtig sind, damit ihr eben diese Erhöhung rechtlich prüfen könnt? [00:06:28] Speaker B: Ja, gute Frage. Es ist eben natürlich der Mietvertrag notwendig, damit wir sehen, was ist hier für eine vertragliche Wertsicherungsklausel vereinbart worden. Und dann brauchen wir aber natürlich auch die Vorschreibungen, sprich die Briefe, E-Mails etc. Die der Vermieter, die Vermieterin an sie geschickt haben, mit der quasi kundgetan wird, was die neue Miete sein soll. [00:06:52] Speaker A: Und ein Tipp von dir, wie man sich eben vorbereitet für das Gespräch mit euch. Also in Ruhe mal alles durchlesen, die Unterlagen bereithalten und dann euch eine E Mail schreiben oder anrufen. [00:07:04] Speaker B: Ganz genau, das wäre der Weg. [00:07:06] Speaker A: Hast du am Ende noch einen Punkt, den du uns mitgeben möchtest? [00:07:11] Speaker B: Ja, also wie du schon richtig gesagt hast, als Mieter generell einfach einmal den Vertrag selbst in Ruhe durchlesen. Vielleicht findet sich so schon eine Lösung. Ansonsten gerne uns fragen und was natürlich auch immer besonders wichtig ist, wenn ich jetzt einen neuen Mietvertrag abschließe, dann auch den vorher nicht nur in puncto Wertsicherungsklausel, sondern bezüglich aller vertraglichen Punkte ganz genau lesen, prüfen und bei Zweifeln gerne auch uns zukommen lassen. Damit man dann noch vor Unterschriftsleistung eine entsprechende fachliche Expertise dazu bekommt. [00:07:43] Speaker A: Jetzt haben wir die ganze Zeit von Vermieten von Mietern gesprochen. Dürfen sich auch Vermieter bei euch melden? [00:07:50] Speaker B: Selbstverständlich. Wir sind ja nicht nur eine Mieter und Mieterinnenberatung, sondern vertreten die Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer, die Konsumentinnen und Konsumenten. Und da gibt es genauso welche, die zum Beispiel von den Großeltern eine Wohnung geerbt haben, die jetzt vermietet wird. Und auch dafür stehen wir natürlich gerne für Fragen zur Verfügung. [00:08:08] Speaker A: Dankeschön. Marco, ich fasse noch mal zusammen. Sie können sich, wenn Sie sich informieren wollen, bei der Wohnrechtsberatung melden. Das ist die Hotline 23 333, also 23 und dreimal die drei von Montag bis Freitag zwischen 8 und 13 Uhr oder sie schreiben eine E Mail an Mietrecht AT. Genauso gut können Sie sich auch gerne ein bisschen einlesen auf unserer Website unter noe Arbeiterkammer at wohnen. Marco, danke, dass du dir heute Zeit genommen hast. [00:08:42] Speaker B: Sehr gerne.